Учредено право на строеж: Данъци, определяне на стойност, суперфиция

14 Декември 2023 г.
Имоти
Време за четене:
Николай Такиев

Николай Такиев

Данъчен и счетоводен консултант

Научете всичко, което трябва да знаете за учреденото право на строеж, данъците, определянето на стойност, значението на думата суперфиция и още.

Какво означава учредяването на право на строеж?

В съвременното общество, законът за собствеността се опира на един основен принцип: ако някой притежава даден парцел, той автоматично става и собственик на всичко, което е изградено върху него. Имайки предвид чл. 92 от Закона за собствеността, този принцип важи, освен ако изрично не е посочено друго.

Освен ако не е установено друго

Терминът “освен ако не е установено друго” представлява изключение от общия принцип. Това означава, че ако съществува ясно споразумение, построените обекти – сгради или насаждения – може да не принадлежат на собственика на земята. Това се постига чрез сключване на договор за учредяване на право на строеж, познат и като “суперфиция” в юридическата област.

За суперфицията при учредено право на строеж

“Суперфицията” представлява ограничено вещно право, което предоставя възможност на лице да строи върху чужда земя и да стане собственик на построената сграда. Процесът включва собственика на земята, който предоставя правото на строеж на друго лице. След като това лице завърши построеното, то става собственик на сградата, а правото на строеж става право да се ползва от построеното върху чужда земя.

За да се предпази интересът на собственика на земята, учредяването на правото на строеж се извършва чрез писмен договор, сключен пред нотариус и регистриран в имотния регистър. Изискванията на закона за устройство на територията изискват, че бъдещият собственик на сградата трябва да притежава земята (УПИ) или учредено право на строеж за получаване на разрешение за проектиране и строеж.

Правото на строеж се погасява след пет години, ако не се използва

Допълнителна интересна характеристика е, че правото на строеж се погасява след пет години, ако не се използва. Този период започва, когато сградата е завършена на етап “груб строеж” (акт 14). Ако строителят не завърши сградата в този срок, собственикът на земята може да завърши строежа, запазвайки правото си на собственост.

Правото на строеж може също така да бъде учредено с определен срок, след който собствеността над сградата преминава на собственика на земята. Важно е да се отбележи, че правото на строеж не се губи при смъртта на носителя му и може да се наследява и прехвърля.

Данъци: Данъчно третиране на правото на строеж (ЗДДС)

ЗДДС и Учреденото Право на Строеж

  • Строежното право, гледано от перспективата на Закона за ДДС (ЗДДС), се приема като доставка на стока, съгласно чл. 6, ал. 1 от ЗДДС.
  • Законът определя доставката на стока като прехвърлянето на правото на собственост или друго вещно право върху стоката.
  • Бартерна Сделка и Данъчно Задължение:
    • При учредяване на право на строеж с обезщетение, се счита, че става дума за бартерна сделка.
    • ЗДДС изрично урежда бартерните сделки в чл. 130, като в този случай всяка страна е едновременно продавач и купувач на различни доставки.
  • Данъчно Събитие и Дати:
    • При наличие на бартерна сделка, по-ранната дата на данъчното събитие се счита за авансово плащане по другата доставка (чл. 130, ал. 3 от ЗДДС).
    • Датата на учредяване на правото на строеж определя данъчното събитие, като обикновено това е датата на първата доставка, но трябва да се анализира специфичната ситуация.
  • Фактури и Данъчни Основи:
    • Собственикът на земята, ако е данъчно задължено лице, трябва да издаде фактура за продажба с основание “учредено право на строеж”.
    • Строителят също трябва да издаде фактура за получен аванс за строителна услуга.
    • Причината за такова фактуриране е логиката, че строителят получава авансово плащане във формата на право на строеж за изпълнение на бъдеща строителна услуга.
  • ДДС върху Авансово Плащане:
    • Тъй като строителните услуги са облагаеми с ДДС (чл. 12, ал. 1 от ЗДДС), авансовото плащане също е облагаема доставка с 20% ДДС.
    • Стойността на авансовото плащане във фактурата на строителя трябва да съответства на стойността на учреденото право на строеж.
  • Документална Обоснованост при Физически Лица:
    • Ако собствениците на земята са физически лица, които не са данъчно задължени по ЗДДС, документалната обоснованост може да бъде подкрепена със заверен нотариален акт за учреденото право на строеж.

Как се определя стойността на учреденото право на строеж?

Трудностите при сделките за учредяване на право на строеж се съсредоточават в определянето на точната стойност на това право. Според съдебната практика на Върховния административен съд, най-точният критерий за формиране на стойността на правото на строеж са фактическите разходи, които строителят извършва за изграждане на застроената площ. Тази стойност се записва в нотариалния акт и служи като отправна точка за стойността на авансовата фактура, издадена от строителя.

Във връзка с решение № 1254 от 31.01.2017 г., Върховният административен съд установява, че данъчната основа на учреденото право на строеж следва да се формира на база реално получената стойност от учредителя на суперфицията. Този подход включва фактическите себестойности на изградената застроена площ, като така се определят разходите, направени от строителната компания за изграждане на имотите. Този подход избягва използването на пазарната цена като данъчна основа, тъй като този критерий не е свързан със субекта, предоставящ услугата (дружеството-приемател). В резултат, ВАС отменя ревизионен акт на НАП, който начислява ДДС на базата на експертиза за определяне на пазарната стойност на учреденото право на строеж.

Задължителна регистрация по ЗДДС при учредяване на право на строеж

  • При учредител – Нерегистрирано дружество:
    • Ако учредителят на правото на строеж е нерегистрирано дружество по ЗДДС, сделката следва да се регулира съгласно общите правила на данъчното законодателство.
    • Дружеството трябва да регистрира суперфицията, когато стойността на правото на строеж е над 100 000 лева (от 01.01.2023 г.).
    • Ако учредяването на правото на строеж е преди издаването на разрешението за строеж, сделката не се облага с ДДС и дружеството няма задължение за регистрация по ЗДДС.
  • При учредител – Нерегистрирано лице:
    • Когато лицето, в чиято полза е учредено правото на строеж, не е регистрирано по ЗДДС, честа грешка е забравянето на момента за подаване на заявление за регистрация.
    • Според чл. 130 от ЗДДС, строителното предприятие трябва да издаде авансова фактура веднага след издаването на нотариалния акт за суперфиция, а ако стойността надхвърли задължителния оборот за регистрация, трябва да подаде заявление за регистрация в срок от 7 дни.
  • Важен Аспект:
    • Съгласно чл. 25, ал. 7 от ЗДДС, полученото авансово плащане се счита за включващо ДДС, ако услугата се извърши след регистрацията по ЗДДС, дори ако авансът е получен преди това.

За данъчното облагане на физически лица, които учредяват право на строеж срещу обезщетение

Често срещан сценарий е, когато физически лица собственици на земя учредяват право на строеж в полза на строителни фирми и получават части от новата сграда като обезщетение. В този случай, физическите лица реализират непаричен доход, представляващ строителна услуга за застроените площи.

Данъчното облагане на този доход се определя съгласно Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ). Важно е да се проучи данъчното третиране на доходите, когато физическите лица са собственици на земята и учредят правото на строеж.

За правилното облагане на физическите лица е съществено квалифицирането на доходите според техния източник. Законът предвижда разделно определяне на облагаемия доход и данъчната основа за всеки източник на доход.

Доходите от прехвърляне на права или имущество се разглеждат като отделен вид доход съгласно ЗДДФЛ. Продажната цена включва всички придобивки, включително възнаграждения, различни от пари, съгласно разпоредбите на закона.

Когато доходът е непаричен, той се признава на дата на получаването на престацията. Например, непаричният доход от прехвърлено право на строеж се счита за придобит на датата на получаване на обектите в новата сграда.

Собствениците на земя, физически лица, декларират получения непаричен доход чрез Годишна данъчна декларация. Важно е да се отбележи, че при учредяване на право на строеж, цената на придобиване е документално доказаната цена на поземления имот, за който е учредено право на строеж.

От 01.01.2023 г. се увеличава минималният праг на облагаем оборот за задължителна регистрация по ЗДДС от 50 000 лева на 100 000 лева.

счетоводни Въпроси

Имате счетоводен въпрос? 👉

Имате въпроси? Свържете се с нас чрез нашата контактна форма и ние ще ви предоставим безплатна консултация.

10 + 6 =

Още статии

Апорт на недвижим имот и ДДС

Апорт на недвижим имот и ДДС

Много хора си задават въпроса дали може да се спести ДДС при апорт на недвижим имот в определено търговско дружество или друго предприятие и как това е различно от продажба на недвижим имот. Но, има...