Много хора си задават въпроса дали може да се спести ДДС при апорт на недвижим имот в определено търговско дружество или друго предприятие и как това е различно от продажба на недвижим имот. Но, има и други причини, поради които дружества и фирми отбягват начисляването на ДДС при апорт. спестяването на местни данъци и нотариални такси са две от тях.
В тази статия ще разберем всичко, което трябва да се знае за апорт на недвижим имот и ДДС, какво всъщност е апортна вноска и всичко останало по тази тема.
Такиев Финанс е модерният партньор на бизнеса в България. Ние предлагаме най-професионалните услуги на най-конкурентните цени.
Счетоводни Услуги Цени
Какво е апорт/апортна вноска?
За да разберем разберем апорта на недвижими имоти и ДДС по тях, първо трябва да изясним какво е апорт, наричан също апортна вноска. Според търговския закон, когато се регистрира ТД, учредителите трябва да предоставят начален капитал на дружеството. Той може да е паричен и непаричен, като заеме формата на материални и нематериални активи.
Непаричният капитал се нарича апорт или апортна вноска и трябва да бъде вписан в учредителния акт. Когато се извършва апорт, собствеността на тези активи се прехвърля върху търговското дружество и срещу това прехвърляне апортиращият следва да получи дялове от самото дружество.
За да знаем напълно какво е апорт трябва да сме наясно и с факта, че труд и услуга от страна на съдружниците не могат да се считат като такъв според нашето трудово законодателство.
Как се спестява ДДС при апорт на недвижим имот?
Вече знаем какво е апорт и сега следва да разгледаме аспектите на апорта на недвижими имоти и тяхното ДДС. Съществуват специфични разпоредби за облагането с ДДС при продажбата на недвижими имоти.
Когато става дума за ДДС от продажба на недвижим имот, сделката може да се освободи от облагане ако сградата е стара. Но, ако тя се определя като “нова сграда”, тогава при апорт на недвижимия имот, се начислява ДДС от 20%.
Сега трябва да разграничим понятията “стара” и “нова” сграда, когато става дума за апорт на недвижим имот по ДДС.
При нови сгради са налице поне едно от следните обстоятелства: сградата е на етап “груб строеж” към датата на самата сделка; към същата дата не са изтекли 60 дни от издаването на Акт 16. По тази логика, всичко, което не отговаря на тези условия може да се нарече стара сграда стане ли дума за апорт на недвижим имот и ДДС.
Отбягване на ДДС при продажба на недвижим имот
Един често срещан начин да не се облага ДДС при продажбата на недвижими имоти е да не се сключва пряка сделка за покупко-продажба между строителната фирма и физическото лице. Вместо това се извършва апорт на недвижимия имот в ново дружество. След това дяловете на това ТД се прехвърлят на лицето.
Апортът на недвижим имот в дадено търговско дружество, заедно с продаването на неговите дялове има за цел да прехвърли собствеността на този имот. Има няколко причини за тази честа практика:
- Продажбата на дял от ТД е освободена от ДДС. Така не се продава самия недвижим имот, а дяловете от дружеството, които са освободени от облагане с ДДС.
- Самият апорт на недвижим имот по ДДС не представлява сделка по този закон.
- Таксите за нотариално прехвърляне са доста по-изгодни от това да се прехвърли недвижим имот.
- Няма задължения за корпоративни данъци по ЗКПО за лица, които придобиват дялове в новоучредено дружество.
Имате нужда от данъчни консултации, правни и счетоводни услуги? Такиев Финанс е решението за вас – ние сме експертен екип с дългогодишен опит в сферата и предлагаме най-добрите услуги.
Аспекти при апорт на недвижим имот и ДДС за физически лица
При апорт на недвижим имот е важно да се отбележи, че ако дружеството не е извършвало никакви сделки или търговия след като е учредено, това може да се разгледа като извършване на прикрита сделка. Това крие много данъчни рискове.
Регистрация по Закона за ДДС при апорт
Дължи ли се ДДС при апорт? Когато определено физическо лице купува дялове от едно дружество, имайки за цел да придобие недвижим имот. Това не се прави с търговско намерение. Но, тъй като повечето строителни дружества имат регистрация по ЗДДС, понеже постигат доста високи обороти, най-често новопридобитото дружество също трябва да се регистрира по него. Това трябва да се осъществи за да се се извърши апорта на недвижим имот.
Когато физическото лице придобие дялове от регистрирано по ДДС дружество, то следва да подава декларации за ДДС в НАП до 14-то число на всеки месец. Това се извършва дори и ако те са нулеви. Ако се пропусне подаването, тогава на лицето ще бъде наложена санкция между 500 и 1000 лева.
Прекратяването на регистрацията по ДДС също може да се случи. Тогава се подава заявление към НАП. Тук трябва да се отбележи един важен елемент – ако лицето реши да прекрати регистрацията си, то следва да начисли ДДС върху своите налични активи.
Дори и новоосновано дружество да не е използвало данъчен кредит за придобие недвижимия имот, то ще трябва да начисли ДДС за своя сметка. Това е така, защото то се счита за правоприемник на задълженията на предприемача.
Ако дружеството реши да продаде даден апортиран имот, тази сделка ще се облага с ДДС при апорт. Ако след апорт на недвижим имот се отдаде под наем на физическо лице, сделката ще е освободена от ДДС, стига той да се ползва за жилищни нужди.
Ако искате да разберете още по темата, прочетете статията “Регистрация по ЗДДС”.
Данъчни задължения по ЗМДТ
Закона за местните данъци и такси задължава собственика на апортирания недвижим имот да заплаща такси за битови отпадъци, също както и данък върху самия имот. Също, ако имотът е жилищен и се използва за основното пребивание на собственика, може да се ползва данъчно облекчение. То е в размер 50%. За основно жилище се счита имот, в който собственикът и семейството му живеят през преобладаващата част на една година. Ако имотът е собственост на ТД това облекчение не може да се ползва.
Данъчни задължения по ЗКПО
Ако едно дружество не е извършило никаква търговска дейност, Годишна данъчна декларация не е нужно да се подава по чл. 92 от ЗКПО. Тогава трябва да се подаде само декларация за липса на дейност в Търговския регистър.
Ако даденото дружество обаче отдава недвижим имот без да се е сключил договор за наем, това се счита за отклонение от данъчно облагане. При тези обстоятелства това се нарича безвъзмездна сделка между свързани лица, в този случай ТД и неговия собственик.
Отклонение от данъчно облагане трябва да се избягва. За да се направи това, трябва да се сключи договор между дружеството и собственика и да се определи наем спрямо пазарните цени. Това от своя страна ще доведе до приход, което е причина за подаване на Годишна данъчна декларация.
Апорт на недвижим имот и ДДС при прекратяване на търговско дружество
Въпрос, който доста често бива задаван от наши клиенти е дали може дружеството да се прекрати, след като едно физическо лице придобие всичките дялове от него. От такава хипотеза свързана с апорт на недвижим имот, могат да се разгледат няколко важни данъчни последствие.
За да се започне процесът по прекратяване, първо трябва да се подаде уведомление за това до НАП, след което агенцията трябва да издаде удостоверение за това в шестдесет дневен срок. Напълно възможно е да се извърши проверка или ревизия на дружеството.
Във всяко прекратяване на ТД трябва да се имат предвид следните разпоредби:
Според ЗКПО, при ликвидация на ТД трябва да се отпишат всякакви налични активи, които в този случай са апортираните недвижими имоти. Това трябва да се извърши по пазарни цени и се нарича ликвидационен дял. Ако цената на имота е по-висока от счетоводната му стойност, тази разлика следва да увеличи годишната данъчна декларация.
Според ЗДДФЛ, при закриване на ТД физическото лице също реализира доход като ликвидационен дял, който се облага с 5% данък. Това се изчислява върху разликата между пазарната цена и стойността, на което този имот е придобит като дружествен дял.
Тук трябва да се има предвид един важен детайл. Ако физическо лице придобие апортиран недвижим имот в резултат от закриването на ТД, трябва да изминат поне три години ако то иска да го препродаде. Това се прави за да се избегне плащането на данък по ЗДДФЛ. Ако пазарната цена на имота не е нараснала, тогава облагането по ЗКПО и ЗДДФЛ може да е ниска или да липсва изцяло.
Има и един друг проблем, който няма данъчен характер, но все пак трябва да се има под внимание. След ликвидацията на едно ДТ, недвижимият имот става собственост на физическото лице. Но, протоколът, чрез който имота е възложен като ликвидационен дял не е нотариален акт и няма как да се впише в имотния регистър.
Тогава, физическото лице трябва да използва услугите на нотариус, за да се издаде този документ, чрез който удостовери собствеността. За тази цел трябва да се заплатят и съответните такси, като тази за вписване в имотния регистър. При закриването на ТД следва и да се прекрати регистрацията по ЗДДС, което от своя страна че наложи начисляването на ДДС за имота към датата на дерегистрация.
Какво е апорт / апортна вноска?
Апортът се използва за описване на вноска или инвестиция, направена от един човек или организация в друга. Например, някой може да направи апорт в капитала на дружество, като внесе пари или активи в обмен на дялове или акции в него.
Какво определя стара и нова сграда по ЗДДС?
Нова сграда се определя по следните обстоятелства: тя е на етап груб строеж; не са изтекли 60 дни от издаването на Акт 16.
Има ли начин да не се облага ДДС при продажба на недвижим имот?
Един начин, при който не се облага ДДС при продажбата на недвижим имот е ако не се сключва пряка сделка за покупко-продажба. Вместо това се извършва апорт в ново търговско дружество.
